La formule du taux d'endettement tient en une ligne. Ce qui fait la différence entre un accord et un refus, ce n'est pas le calcul, c'est ce que la banque accepte de mettre au numérateur et au dénominateur. Ces retraitements varient d'un établissement à l'autre et se négocient dossier par dossier.
La formule et ce qu'elle recouvre
Taux d'endettement = (mensualité du nouveau crédit + assurance emprunteur + charges de crédits en cours) ÷ revenus nets mensuels × 100
Le plafond réglementaire est fixé à 35 % par le HCSF, assurance emprunteur comprise. Ce point est souvent sous-estimé : une cotisation d'assurance élevée peut à elle seule faire basculer un dossier au-dessus du seuil, sans que la mensualité de crédit ait bougé.
Depuis 2022, la notion retenue est le taux d'effort, plus large que l'ancien taux d'endettement. Elle intègre l'ensemble des charges récurrentes liées à l'endettement, y compris certaines pensions versées.
Les retraitements côté revenus
Revenus locatifs
Retenus à hauteur de 70 % par la plupart des établissements, la différence couvrant la vacance et les charges. Un client qui présente ses loyers bruts à 100 % voit sa capacité surestimée dès la première analyse bancaire.
Primes, bonus et heures supplémentaires
Généralement pris en compte sur une moyenne de deux à trois années, et seulement s'ils présentent un caractère récurrent. Les bulletins de salaire seuls ne suffisent pas, les avis d'imposition font foi.
Revenus de travailleurs non salariés
Appréciés sur les liasses fiscales, souvent sur une moyenne de trois exercices, avec des retraitements propres à chaque banque selon la forme juridique et la politique de distribution.
Pensions et prestations
Les pensions alimentaires reçues sont retenues si elles sont durables et justifiées par une décision. Les prestations familiales dépendent de l'âge des enfants et de leur horizon de versement.
Les retraitements côté charges
Trois cas méritent une attention particulière.
Le prêt relais. Sa charge est exclue du calcul lorsqu'il représente moins de 80 % de la valeur du bien mis en vente. Au-delà, elle est réintégrée, ce qui change complètement l'équation d'un dossier de revente-achat.
Les crédits à la consommation. Un crédit auto à 250 € par mois pèse mécaniquement plusieurs points de taux d'endettement. Solder un crédit court avant le dépôt est souvent plus efficace que de négocier un quart de point sur le taux.
Le loyer actuel. Il disparaît du calcul pour une acquisition de résidence principale, puisqu'il est remplacé par la mensualité. Il reste en charge pour un investissement locatif.
Ce que la banque regarde au-delà du ratio
Un dossier à 32 % peut être refusé quand un dossier à 34 % passe. Trois éléments expliquent l'écart.
Le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure après paiement de toutes les charges, apprécié en valeur absolue et selon la composition du foyer. Un ménage à 33 % avec trois enfants et 1 200 € de reste à vivre est plus fragile qu'un célibataire à 34 % avec 2 000 €.
Le saut de charge, soit l'écart entre le loyer actuel et la future mensualité. Un saut de charge important sur un client sans historique d'épargne inquiète l'analyste, même dans les clous.
Le comportement bancaire : découverts, incidents, régularité de l'épargne. C'est souvent ce qui départage deux dossiers au même ratio.
Questions fréquentes
Le taux d'endettement se calcule-t-il sur le net avant ou après impôt ?
Sur les revenus nets avant impôt. Le prélèvement à la source n'est pas déduit du dénominateur.
L'assurance emprunteur entre-t-elle vraiment dans le calcul ?
Oui, depuis les normes HCSF de 2022. C'est pourquoi une délégation d'assurance peut suffire à ramener un dossier sous le seuil.
Peut-on dépasser 35 % ?
Oui, dans la marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle dont dispose chaque banque, prioritairement pour les résidences principales et les primo-accédants.
Comment sont traités les revenus locatifs futurs d'un projet d'investissement ?
Ils sont retenus à un taux minoré, généralement 70 %, et certains établissements appliquent la méthode différentielle plutôt que le calcul classique, ce qui modifie sensiblement le résultat.
Un taux d'endettement conforme garantit-il l'accord ?
Non. Reste à vivre, saut de charge, stabilité des revenus et tenue des comptes restent des critères d'appréciation propres à chaque banque.
