Vous annoncez 280 000 € à votre client, la banque en retient 245 000 €. L'écart ne vient presque jamais d'une erreur de calcul. Il vient de ce que chaque établissement met dans la formule, et des postes que le simulateur grand public ignore.
Le calcul de base
Mensualité maximale = revenus nets retenus × 35 % − charges de crédit en cours
De cette mensualité découle un capital, fonction du taux, de la durée et du coût de l'assurance. Jusqu'ici, tout le monde obtient le même résultat. Les divergences apparaissent sur les trois étages suivants.
Étage 1 : les revenus réellement retenus
Revenus locatifs
Retenus le plus souvent à 70 %, la différence couvrant vacance et charges. Un client qui présente ses loyers bruts voit sa capacité fondre dès la première analyse.
Primes et variables
Lissés sur deux à trois exercices, et seulement s'ils sont récurrents. Les avis d'imposition font foi, pas les derniers bulletins de salaire.
Travailleurs non salariés
Appréciés sur les liasses fiscales, souvent sur trois exercices, avec des retraitements propres à chaque banque selon la forme juridique et la politique de distribution.
Prestations et pensions
Retenues si elles sont durables et justifiées. Les prestations familiales dépendent de l'âge des enfants et de leur horizon de versement.
Étage 2 : la méthode de calcul
Sur un dossier locatif, deux méthodes coexistent et donnent des résultats très différents.
La méthode classique ajoute les loyers minorés aux revenus et la nouvelle mensualité aux charges. La méthode différentielle déduit d'abord les loyers de la mensualité du bien concerné, et ne fait remonter que le solde en charge.
Sur un investisseur déjà propriétaire de plusieurs biens, l'écart entre les deux méthodes peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité. Savoir quel établissement applique laquelle est une information de terrain qui vaut plus qu'un quart de point de négociation.
Étage 3 : ce que le simulateur oublie
Les frais annexes
Frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et frais de courtage se financent rarement. Ils viennent en déduction de l'apport disponible, donc du capital mobilisable.
Le coût de la garantie
Caution ou hypothèque, le coût varie selon l'organisme et le montant. Sur un dossier tendu, le choix de la garantie déplace la ligne d'arrivée.
Le reste à vivre
Apprécié en valeur absolue et selon la composition du foyer. Un ménage conforme aux 35 % peut être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant.
Le saut de charge
L'écart entre le loyer actuel et la future mensualité. Un saut important sur un client sans historique d'épargne inquiète l'analyste, même dans les clous.
La durée, levier le plus mal utilisé
Allonger la durée augmente la capacité et réduit la mensualité, dans la limite réglementaire de 25 ans, portée à 27 ans avec différé d'amortissement en VEFA, en construction de maison individuelle ou dans l'ancien avec travaux représentant au moins 10 % du montant emprunté.
La contrepartie est un coût total du crédit plus élevé, et un âge de fin de prêt qui peut poser un problème d'assurance. C'est un arbitrage à poser explicitement avec le client, pas un réglage à faire discrètement pour faire passer le dossier.
Questions fréquentes
Quelle capacité annoncer à un client en premier rendez-vous ?
Une fourchette, jamais un montant unique. Tant que les revenus n'ont pas été retraités et que la banque n'est pas identifiée, un chiffre précis engage inutilement.
L'apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
Il n'augmente pas la capacité au sens du taux d'effort, mais il augmente le budget total et rassure l'analyste. Il couvre en priorité les frais annexes.
Peut-on emprunter sans apport ?
C'est possible mais rare, et cela suppose des revenus solides, une épargne résiduelle et une bonne tenue de comptes. La plupart des établissements attendent au minimum la couverture des frais.
Comment intégrer un PTZ dans le calcul ?
Le PTZ réduit la part financée à taux commercial et allège la mensualité globale, mais il comporte un différé. Sans lissage, la mensualité augmente à la sortie du différé et c'est cette période haute qui est retenue.
Deux banques peuvent-elles annoncer deux capacités différentes ?
Oui, et c'est fréquent. Retraitements de revenus, méthode de calcul, politique de garantie et appréciation du reste à vivre varient d'un établissement à l'autre.
