Un achat immobilier est un processus long et parfois stressant qui implique environ 7 étapes. Une fois que vous aurez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, vous devrez attendre environ 3 mois que les formalités administratives se fassent. Alors, autant prendre de l’avance ! Mais pour ne louper aucune étape, consultez ce guide complet sur l’achat immobilier.
1. Définir son bien idéal
Avant toute chose, vous devrez définir votre bien idéal. Combien de chambres avez-vous besoin ? Quels secteurs/villes vous intéressent le plus ? Êtes-vous d’accord pour faire des travaux ? Quels sont les points rédhibitoires selon vous (nuisances sonores, vis-à-vis dans le jardin, mitoyenneté, travaux) ?
Ces questions vous seront posées par les agents immobiliers que vous côtoierez au cours de vos recherches. Il est donc essentiel de connaître votre bien idéal afin de pouvoir le décrire sans trop d’hésitations. Pensez aussi à accorder vos critères de recherche avec le ou les copropriétaire(s).
2. Identifier sa capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt, c’est la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges. Il se calcule également en fonction du taux d’intérêt et de la durée du crédit immobilier accordé par la banque. En outre, il faut également respecter un taux d’endettement mensuel maximal de 35 % crédit inclus (depuis l’arrivée des nouvelles règles HCSF) pour pouvoir le calculer.
Grâce à cette capacité d’emprunt, vous pourrez connaître votre capacité d’achat (somme maximale de votre investissement) en cumulant votre capacité d’emprunt et votre apport personnel. Par conséquent, il est essentiel de calculer votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans votre projet. Il serait fort dommage de visiter des maisons hors budget !
Bon à savoir : en quelques clics, la solution Kiilt vous permet d’obtenir une attestation de capacité d’emprunt, le taux de faisabilité de votre projet et les offres auxquelles vous pouvez prétendre.
Comment se calcule une capacité d’achat ?
Comme évoqué plus haut, une capacité d’achat découle de l’opération suivante : apport personnel + capacité d’emprunt.
Exemple : Julie et Marc souhaitent connaître leur capacité d’emprunt avant d’acheter une maison du centre-ville de Rennes affichée à 309 844 €. Leurs revenus s’élèvent à 4250 €. Ils disposent d’un apport personnel de 20 000 € et le taux actuel proposé par leur banque est de 1,5 %. Enfin, il leur est possible d’emprunter 317 588 € sur 25 ans (capacité d’emprunt). En ajoutant leur apport, la capacité d’achat de Julie et Marc s’élève à 337 588 €.
3. Consulter les p’tites annonces en ligne et hors ligne
Lors de votre processus d’achat immobilier, veillez à effectuer vos recherches de biens à la fois en ligne et hors ligne (si vous avez la chance d’habiter sur place).
Rendez-vous sur des sites spécialisés dans la vente de biens immobiliers, tel que :
- Le Bon Coin ;
- Bienici.com ;
- Seloger.com ;
- Pap.fr ;
- Superimmo…
Pensez également à activer les notifications de ces sites pour recevoir des biens susceptibles de vous intéresser. Conjointement, appelez ou rendez visite à des agents immobiliers pour discuter de votre projet. Ceux-ci disposent peut-être d’une exclusivité intéressante et/ou de biens qui n’apparaissent pas en ligne. Ainsi, il peut être pertinent de rester en contact avec les agents immobiliers du secteur recherché.
4. Effectuer des visites vertueuses
Une fois que vous aurez défini votre Graal et vos critères de recherche, passez à l’étape des visites !
Pour cela, soyez sélectif. Ne cherchez pas à visiter tous les biens qui vous passent sous les yeux. Ce faisant, vous ne visiterez pas beaucoup de biens, mais les biens que vous visiterez seront vraiment susceptibles de se transformer en une vente. Avant la visite, n’hésitez pas à demander des précisions sur le secteur et à aller voir l’environnement sur Google Maps. Ainsi, vous saurez s’il y a des parcs, des infrastructures sportives ou encore des écoles à proximité.
Pendant les visites, montrez-vous sous votre meilleur jour. Ainsi, vous donnerez envie à l’agent ou au propriétaire de vous vendre le bien à VOUS. En effet, votre attitude peut vous être utile, notamment si vous faites une offre au prix et que vous avez de la concurrence. Dans un tel cas de figure, le propriétaire devra choisir un acquéreur en fonction de ses impressions et ressentis.
Astuce Kiilt : visitez la maison aux heures de pointe pour pouvoir réellement évaluer les nuisances sonores et/ou la possibilité de vous garer à proximité.
5. Faire une offre et/ou négocier le prix de vente
À cette étape, vous pouvez choisir entre une offre d’achat orale ou écrite. Si le propriétaire l’accepte, alors vous pourrez passer à l’étape suivante.
Dans le cas contraire, vous devrez attendre jusqu’à ce que le propriétaire prenne sa décision. Mais vous pouvez aussi décider de négocier le prix de vente du bien. Cela est possible, notamment en province dans les villes hors zones tendues.
Pour savoir si le prix est négociable, posez ces questions au propriétaire :
- Depuis quand son bien est-il en vente ?
- Pour quelle raison quitte-t-il son logement ? Est-il dans l’urgence ?
- A-t-il eu des offres jusqu’à ce jour ? Si oui, combien et à quel prix ?
Si son bien est en vente depuis deux ans, le propriétaire sera plus enclin à baisser son prix. De même s’il quitte son logement dans le cadre d’une mutation et qu’il doit déménager dans quelques semaines. Enfin, s’il n’a eu que quelques offres et qu’il les a toutes refusées jusqu’à maintenant, peut-être qu’il sera plus susceptible d’accepter la vôtre.
6. Passer à la recherche de financement
Le montant de votre apport est-il suffisant pour couvrir la somme totale de votre investissement ? Alors, vous êtes très chanceux et pouvez passer directement à la dernière étape de ce guide !
Dans le cas contraire, vous devrez contracter un prêt immobilier. Pour ce faire, trois choix s’offrent à vous.
1. Vous adresser à votre banque
Cette solution de recherche de financement est de loin la plus simple, mais pas forcément la plus économique. En effet, les taux d’emprunt immobilier fluctuent d’un établissement bancaire à un autre. Ainsi, après une simple comparaison, vous pourriez vous rendre compte que des banques concurrentes sont plus intéressantes que la vôtre.
2. Faire vous-même la comparaison
Faire vous-même la comparaison est un choix judicieux qui vous permettra de comparer les offres des banques. Dans cette optique, vous devrez leur demander des “études de financement” afin de les comparer avec minutie. Et même si cette solution vous demandera plus de temps, celui-ci sera rentabilisé sur des années !
3. Faire appel à un conseiller en prêt immobilier
Cette nouvelle alternative vous permet d’être accompagnés par un professionnel du financement immobilier à moindre coût.
En plus d’un suivi personnalisé, il préparera votre dossier de financement afin que vous le présentiez directement en banque.
Chez Kiilt, notre équipe de conseillers en financement immobilier aide les particuliers à devenir propriétaires plus simplement.
4. Faire appel à un courtier
Enfin, la quatrième solution consiste à faire appel à un courtier. Pour rappel, ce professionnel est un intermédiaire entre les banques et l’emprunteur (vous). Il vous épargnera des démarches, mais il ne travaillera pas gratuitement. Il va percevoir un pourcentage du montant du financement et pourra même facturer des frais supplémentaires (traitement, dossier, etc.).
Pensez donc à lire attentivement les conditions du courtier avant de faire appel à lui.
7. Finaliser le processus d’achat immobilier
Dernière étape pour devenir officiellement propriétaire : finaliser le processus d’achat immobilier. Dans cette optique, vous devrez signer le contrat de vente ou l’acte authentique chez le notaire… Cette signature symbolisera le début de votre nouvelle aventure et vous permettra de franchir le seuil de VOTRE porte pour la première fois.
Envie de plus de conseils et d’astuces pour réussir votre achat immobilier ? Alors, réconciliez-vous avec le secteur bancaire en découvrant les autres articles de notre blog !
